Onze meerwaarde

Verhuurd onroerend goed, wat moet ik fiscaal nog doen?

Posted by Rudi Düpper

20 januari 2017 14:38:33 CET

Het verhuren van onroerend goed wordt steeds populairder, op zich logisch. Er zijn twee zaken wat wel handig is om fiscaal even te checken in januari. Het betreft de btw bij belaste verhuur en de waarde van een verhuurde woning in box 3 (wordt vaak te hoog opgenomen en betaald u dus te veel belasting).

BTW belaste verhuur

U kunt alleen kiezen voor het btw-belast verhuren van uw onroerend goed als uw huurder het pand voor ten minste 90% voor btw-belaste prestaties gebruikt. Doet u huurder dat niet (langer), dan moet u over het algemeen vrijgesteld verhuren. Belangrijk is de huurder een werkgeversorganisatie, makelaar (onroerende zaken), reisbureau, arbodienst, postvervoerder of radio- of televisieorganisatie, dan is een gebruik van ten minste 70% voor btw-belaste prestaties al voldoende

Als een huurder in 2016 niet heeft voldaan aan het 90%- (of 70%-) criterium dan hoeft u niet meteen de huur met terugwerkende kracht te corrigeren naar btw-vrijgestelde verhuur. Belangrijkste voorwaarde hiervoor is dat de huurder tevoren redelijkerwijs niet heeft kunnen voorzien dat hij niet aan het criterium zou voldoen. Bel ons even bij vragen (wij hebben 25 medewerkers die allemaal de telefoon opnemen).

Dan de gebruiksverklaring huurder

Een huurder die in 2016 een pand niet voor ten minste 90% (of 70%) voor belaste prestaties heeft gebruikt, moet de verhuurder daarvan uiterlijk 28 januari 2017 op de hoogte brengen door middel van een door hem ondertekende verklaring. Een afschrift van deze verklaring moet de huurder ook naar de Belastingdienst zenden. Er zijn weinig huurders die van deze verplichting op de hoogte zijn. Vraag daarom zelf aan uw huurder om uiterlijk 28 januari 2017 aan u schriftelijk te verklaren dat hij uw pand voor ten minste 90% (of 70%) voor belaste prestatie heeft gebruikt.

 

Leegwaarderatio, verhuurde woning in Box 3

Particuliere verhuurders van woningen met huurbescherming hoeven niet meer altijd de WOZ waarde op te nemen in Box 3.

Box 3 belasting is de belasting die betrekking heeft op uw vermogen. Het vermogen dient te worden aangeven met als peildatum 1 januari. Banksaldi etc. zijn relatief makkelijk in te vullen. Het wordt complexer als het zaken zijn die u verhuurt, zoals bijvoorbeeld een appartement of een huis met studenten. De waarde voor tweede woningen dienen in de basis te worden opgenomen voor de WOZ waarde. De vraag is of verhuurde woningen niet lager kunnen worden opgenomen in de aangifte. Vaak zien wij dat ook hier wordt aangesloten op de WOZ waarde. Indien u dit doet, betaalt u te veel belasting omdat de WOZ waarde voor woningen in verhuurde staat gecorrigeerd mag worden. De vrije verkoopwaarde is nooit gelijk aan de waarde in verhuurde staat. De belastingdienst heeft de leegwaarderatio vastgesteld om als leidraad te hanteren voor de waardering van de box 3 panden.

Onderstaand treft u de staffel aan.

Dan bedraagt de leegwaarderatio

Is dat meer dan

maar niet meer dan

2016

0%

1,00%

45%

1,00%

2,00%

51%

2,00%

3,00%

56%

3,00%

4,00%

62%

4,00%

5,00%

67%

5,00%

6,00%

73%

6,00%

7,00%

78%

7,00%

-

85%

Tevens ziet u dat het echt handig is om deze ratio toe te passen in uw aangifte. Bijvoorbeeld bij een verhuurd appartement met een WOZ waarde van €150.000 en een huur opbrengst van €8.000 per jaar. U betaalt zonder toepassing van de leegwaarderatio (€150.000 * 4% * 30%) €1.800 belasting. Bij toepassing van de leegwaarderatio (€150.000 * 62% * 4% * 30%) slechts €1.116. Het verschil is € 684,- minder belasting.

Op zich relatief eenvoudig te berekenen, maar het is belangrijk om te realiseren dat de huurinkomsten dus een belangrijke factor is. De vraag is nu wat kunt u doen om deze bruto huurinkomsten fiscaal gezien te verlagen. Het is mogelijk om de huurinkomsten te splitsen in verschillende componenten. Indien u de servicekosten en/of gas en licht voldoet, behoren deze niet tot de fiscale huur en dienen hier van afgetrokken te worden. Ook verzekeringen of gemeubileerde zaken, als bijvoorbeeld laminaat kunnen van de huurinkomsten worden afgehaald. U ziet dat het al snel loont om dit goed uit te zoeken. Download hier een Excel sheet waar dit vrij gemakkelijk is te controleren. 

De box drie heffing is natuurlijk voor een DGA makkelijk te voorkomen door de waarde van de verhuurde woning na correctie te lenen vanuit zijn BV. De rekeningcourant schuld neem je dan in aftrek van je box drie vermogen.

Bij vragen neem dan contact op met EQUITY Accountants, het accountantskantoor van Amersfoort met 25 adviseurs, 033-4552373.

 REKENMODEL LEEGWAARDERATIO

Topics: DGA, Belasting, fiscaal