Onze meerwaarde

Hypotheekschuld: waarom altijd maar in Box 1?

Posted by Rudi Düpper

20-12-16 11:54

Zo tegen het einde van het jaar zijn er soms van die zaken die echt nog even gedaan moeten worden. Eén van deze punten is het beoordelen of de hypotheek nog wel in de juiste box zit. Toevallig kreeg ik vorige week die vraag nog van een cliënt en afgelopen weekend stond er ook een artikel over in het financieel dagblad van 17 december 2016. Reden om kort aan te geven hoe dit nu eigenlijk werkt en of het wel zinvol is.

Als eerste is het van belang om vast te stellen of u wel box 3 vermogen heeft en ten tweede is de hoogte van de hypotheek rente van belang. Als richtlijn kunt u aanhouden dat het bij een hypotheekrente van meer dan 3,25% fiscaal voordeliger is om de hypotheek in box 1 te houden. De hoogte van uw box 3 vermogen bepaalt u op de volgende manier. U heeft box 3 vermogen als u meer dan het vrijgestelde bedrag van € 25.000 per persoon heeft, het meerdere is belast. In 2016 was dit nog tegen effectief 1,2%. Met ingang van 1 januari 2017 verandert het uiterlijk van box 3. Het vermogen wordt dan tegen andere tarieven in box 3 belast. Het vaste forfaitaire rendement van 4% wordt vervangen door drie schijven met jaarlijkse veranderende rendementen.

Voor de peildatum 1 januari 2017 zijn deze als volgt vastgesteld:

Schijf

 Vermogen (na aftrek heffingsvrij vermogen) 

 Forfaitair rendementspercentage

 1

 Minder of gelijk aan € 75.000

 2,87%

 2

 Meer dan € 75.000 en minder of gelijk aan   

 € 975.000

 4,60%

 3

 Meer dan € 975.000

 5,39%

In de situatie dat u weinig hypotheek rente betaalt, en dit wellicht niet effectief tot een aftrekpost leidt, maar u heeft wel een hoog box 3 vermogen, zult u begrijpen dat dit een geval is waarin het schuiven van de hypotheek naar een andere box handig kan zijn.  U verhuist uw hypotheek naar box 3 en verlaagt daarmee gelijk het belastbaar bedrag in box 3, omdat de hypotheek schuld van uw bezittingen wordt afgetrokken.

Niet in alle gevallen kan de hypotheek worden omgezet, dit hangt namelijk af van wanneer de schuld is aangegaan en welke regels er toen golden. Bij een schuld die al voor 1 januari 2013 bestond en kon worden aangemerkt als eigenwoningschuld blijven de belastingregels van toepassing zoals die golden voor 1 januari 2013. Een belangrijke voorwaarden voor deze leningen die voor 1 januari 2013 zijn aangegaan dat er een duidelijk verband bestaat tussen de aanschaf en de hypotheek. U kunt dit verband wel verbreken door een nieuwe lening aan te gaan maar dat is vaak te veel werk en is een kostbaar traject dus wordt in de praktijk bijna niet gedaan.

Er zijn natuurlijk situaties waarin een omzetting  wel eenvoudiger kan, dan betreft het nieuwe annuïteitenhypotheken. Deze kunnen eenvoudig worden omgezet van een box 1 lening naar een box 3 lening door niet meer annuïtair af te lossen. Het gevolg is dat er geen sprake meer is van een eigenwoningschuld en de schuld verplaatst  zich automatisch naar box 3. Het voordeel van deze leningen is dat als ze weer voldoen aan de vereisten ze (onder voorwaarden) ook weer terug kunnen verhuizen naar box 1.

De moeilijkheid zit hem bij deze leningen in de regels van de bank waarbij deze is aangegaan. Deze zal over het algemeen niet akkoord gaan met het omzetten naar een aflossingsvrije lening.  

Het verhuizen van een dergelijke lening van box 1 naar box 3 is dan eigenlijk ook alleen praktisch haalbaar voor mensen die een annuïtaire lening hebben bij een andere geldverstrekker dan een bank. U moet hierbij denken aan lening via familie of vanuit de eigen BV. Deze groep mensen kan de voorwaarden eenvoudig aanpassen en zo spelen met de schuld en waar deze valt. Relatief is deze groep mensen in Nederland niet zo heel groot, waardoor de commotie over het verplaatsen van de hypotheekschuld eigenlijk maar in een klein deel van de gevallen relevant en haalbaar is.

Behoort u tot deze groep en heeft u vragen, neem dan zeker even contact met ons op, EQUITY Accountants & Adviseurs, het accountantskantoor van Amersfoort. Behoort u hier niet toe maar heeft u wel het gevoel dat u iets meer uit uw aangifte wilt halen qua fiscale besparingen download dan gratis onze eindejaar tips.

Deze blog is weer de laatste voor de kerst. Namens alle medewerkers van EQUITY Accountants & Adviseurs wens ik u prettige kerstdagen en een gelukkig nieuwjaar!

1.jpg

Topics: DGA, Belasting